Τα πολιτικά γεγονότα του τρέχοντος έτους προκάλεσαν σοκ στην αγορά ακινήτων της Γερμανίας – αλλά θα συνεχιστεί η τάση των υψηλών επιτοκίων και της πτώσης της ζήτησης και το 2023; Ακολουθεί η γνώμη των εμπειρογνωμόνων.
Είναι κάτι σαν κοινοτοπία ότι ό,τι ανεβαίνει πρέπει να πέφτει – και πουθενά αυτό δεν ήταν πιο εμφανές τους τελευταίους μήνες από ό,τι στην αγορά ακινήτων της Γερμανίας. Για χρόνια, φαινόταν ότι η τάση της εκτίναξης των τιμών και της υψηλής ζήτησης δεν θα έβρισκε ποτέ τέλος – και τότε συνέβη το 2022.
Η εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία και η επακόλουθη ενεργειακή κρίση οδήγησαν τον πληθωρισμό σε επίπεδα ρεκόρ. Για να προσπαθήσει να περιορίσει την άνοδο των τιμών, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) έβαλε τέλος στα χρόνια χαμηλών επιτοκίων και εισήγαγε αυξήσεις επιτοκίων σε επίπεδο που σχεδόν κανείς δεν είχε προβλέψει.
Όλα αυτά έκαναν τα στεγαστικά δάνεια πολύ πιο ακριβά σε μια εποχή που οι άνθρωποι αισθάνονται τη στενότητα σε άλλους τομείς της ζωής τους. Μια ανάλυση-σοκ του Ινστιτούτου Gewos για την αστική, περιφερειακή και στεγαστική έρευνα με έδρα το Αμβούργο νωρίτερα φέτος προέβλεψε ότι ο κύκλος εργασιών στα ακίνητα θα μπορούσε να μειωθεί φέτος για πρώτη φορά από το 2009.
Τότε, το Gewos δήλωσε ότι οι πωλήσεις διαμερισμάτων, κατοικιών, εμπορικών ακινήτων και οικοπέδων ήταν πιθανό να μειωθούν κατά επτά τοις εκατό σε 313,5 δισεκατομμύρια ευρώ και ότι ο αριθμός των αγορών αναμένεται να πέσει κάτω από 900.000.
Το ερώτημα για τους υποψήφιους αγοραστές και πωλητές είναι αν αυτή η τάση θα συνεχιστεί και το 2023. Αν και κανείς δεν έχει πρόσβαση σε μια κρυστάλλινη σφαίρα αυτή τη στιγμή, οι ειδικοί έχουν μοιραστεί τις απόψεις τους για το πώς θα μπορούσαν να εξελιχθούν τα πράγματα.
Δείτε τι μπορούμε να περιμένουμε το επόμενο έτος.
Τα επιτόκια θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν ελαφρώς
Στις αρχές του έτους, η εύρεση ενός στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου με επιτόκιο κάτω από 1% δεν ήταν καθόλου ασυνήθιστη – αλλά αυτές οι μέρες φαίνεται να έχουν περάσει πια.
Μέχρι τα τέλη Οκτωβρίου, ο δείκτης Biallo Construction Money Index κατέγραφε επιτόκια αιχμής άνω του τεσσάρων τοις εκατό, αν και αυτό έχει πλέον υποχωρήσει ελαφρώς στο 3,5 τοις εκατό.
Μήπως αυτό σημαίνει ότι έχουμε φτάσει στο αποκορύφωμα των υψηλών επιτοκίων – και θα μπορούσαν να ξαναπέσουν το 2023; Η απάντηση είναι μικτή, σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες.
“Δεν θα το αποκαλούσα ζενίθ, αλλά μάλλον ένα οροπέδιο στο οποίο κινούμαστε”, δήλωσε ο Alexander Naumann, ειδικός σε θέματα ακινήτων στην τράπεζα 1822Direkt. “Στο εγγύς μέλλον, επομένως, μπορούμε να περιμένουμε να δούμε μάλλον μέτριες κινήσεις γύρω από το επίπεδο στο οποίο έχουμε φτάσει”.
Ωστόσο, ο Naumann λέει ότι υπάρχουν λίγες πιθανότητες επιστροφής στα χαμηλά επιτόκια των προηγούμενων ετών.
Ο Stefan Kohler, επικεφαλής του τμήματος χρηματοδότησης κατασκευών της Allianz, κάνει παρόμοια πρόβλεψη: “Λόγω της μείωσης του πληθωρισμού στις ΗΠΑ και των αυξημένων σημάτων ύφεσης, αναμένονται μικρότερες αυξήσεις επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες.
“Η μεγαλύτερη πιθανότητα είναι για ένα σενάριο στο οποίο το πλατώ των επιτοκίων στην Ευρώπη θα επιτευχθεί το πρώτο τρίμηνο του 2023”.
… αλλά οι νέοι κανονισμοί θα μπορούσαν ακόμη να αυξήσουν το κόστος των ενυπόθηκων δανείων
Την ώρα που φαίνεται να υπάρχει κάποια ανακούφιση από την εκτίναξη των επιτοκίων, η Ομοσπονδιακή Εποπτική Αρχή Χρηματοπιστωτικών Υπηρεσιών (BaFin) ετοιμάζεται να εισαγάγει νέους κανόνες που θα μπορούσαν να αυξήσουν το κόστος για τους αγοραστές.
Την 1η Απριλίου 2023, η BaFin θα αυξήσει το ποσό του κεφαλαίου που πρέπει να βάζουν στην άκρη οι τράπεζες για κάθε δάνειο ακινήτων. Επί του παρόντος, οι τράπεζες πρέπει να “παγώσουν” το επτά τοις εκατό του δανείου ως εγγύηση και δεν μπορούν να λειτουργήσουν με αυτό. Το ποσοστό αυτό θα αυξηθεί σε 9,75 τοις εκατό το επόμενο έτος – το κόστος του οποίου θα μπορούσε να μετακυλιστεί στους πελάτες μέσω λιγότερο ευνοϊκών όρων στεγαστικών δανείων.
Τα διαμερίσματα στις μεγάλες πόλεις γίνονται όλο και πιο απλησίαστα
Όσοι ονειρεύονται τη ζωή στη μεγάλη πόλη με ένα δικό τους δωμάτιο (ή διαμέρισμα) βρίσκουν αυτό το όνειρο πιο δύσκολο από ποτέ να το πραγματοποιήσουν. Παράλληλα με τις υψηλές τιμές της ενέργειας και τα επιτόκια, η έλλειψη κατοικιών στις μεγάλες γερμανικές πόλεις σημαίνει ότι οι άνθρωποι με μέσους μισθούς βρίσκονται όλο και περισσότερο εκτός της αγοράς κατοικίας.
Έχοντας υποσχεθεί την κατασκευή 400.000 νέων κατοικιών ετησίως, η κυβέρνηση υπολείπεται σημαντικά του στόχου αυτού το 2022, με μόλις 250.000 νέες κατοικίες να αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου. Το 2023, οι ειδικοί λένε ότι ο αριθμός θα μπορούσε να είναι ακόμη χαμηλότερος, μόλις 200.000.
Όλα αυτά σημαίνουν ότι σε κάθε δεύτερη γερμανική μεγαλούπολη, οι αγοραστές χρειάζονται σήμερα καθαρό μισθό άνω των 5.000 ευρώ μηνιαίως για να μπορούν άνετα να αποπληρώνουν ένα διαμέρισμα 90 τετραγωνικών μέτρων. Αυτό βασίζεται στη λεγόμενη “αναλογία κόστους στέγασης”, η οποία ορίζει ότι δεν πρέπει να δαπανάται περισσότερο από το 30% του μισθού σας για στέγαση ανά μήνα.
Χρησιμοποιώντας αυτή την ιδανική αναλογία, μια μελέτη της Immowelt διαπίστωσε ότι σήμερα απαιτούνται πολύ υψηλότερες από τον μέσο όρο αποδοχές για να αποκτήσει κανείς μια οικογενειακή κατοικία στις μεγάλες πόλεις. Στο Βερολίνο, για παράδειγμα, απαιτούνται κέρδη μετά από φόρους περίπου 8.000 ευρώ για μια υγιή αναλογία κόστους στέγασης. Στην Κολωνία, το ποσό αυτό είναι 8.200 ευρώ, ενώ στο Αμβούργο είναι πάνω από 10.000 ευρώ και στο Μόναχο είναι το εκπληκτικό ποσό των 14.000 ευρώ.
Οι τιμές θα μπορούσαν να μειωθούν ελαφρώς – αλλά η ζήτηση θα παραμείνει υψηλή
Με τόσους πολλούς αντίθετους ανέμους που αντιμετωπίζει η αγορά κατοικίας, οι ειδικοί βλέπουν ήδη τις τιμές να παραμένουν στάσιμες ή ακόμη και να πέφτουν ελαφρώς σε ορισμένες περιοχές. Σύμφωνα με την εταιρεία ασφάλισης και χρηματοδότησης κατοικιών Debeka, ωστόσο, η καθοδική πίεση στις τιμές διαφέρει από περιοχή σε περιοχή. “Επιπλέον, η ενεργειακή απόδοση και η κατάσταση των ακινήτων παίζουν ολοένα και μεγαλύτερο ρόλο”, εξήγησε εκπρόσωπός της.
Ο Stefan Kohler από την Allianz πιστεύει ότι ορισμένοι παράγοντες θα επηρεάσουν το κατά πόσον οι αγοραστές θα δουν βιώσιμη πτώση των τιμών το 2023. Εάν οι πληθυσμοί και τα ενοίκια συνεχίσουν να αυξάνονται, ενώ οι κατασκευές παραμένουν χαμηλές, οι τιμές θα μπορούσαν να παραμείνουν σχετικά σταθερές.
Κατασκευές στο Rendsburg
Νέα ακίνητα που κατασκευάζονται στο Rendsburg, Schleswig-Holstein. Η αργή κατασκευή αποτρέπει την απότομη πτώση των τιμών. Φωτογραφία: picture alliance/dpa | Marcus Brandt
Στις περισσότερες περιπτώσεις, η συναίνεση είναι ότι θα πρέπει να αναμένονται ελαφρές διορθώσεις των τιμών – αλλά κανείς δεν αναμένει κάτι τόσο δραματικό όσο το σκάσιμο μιας φούσκας ακινήτων.
Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η υψηλή ζήτηση για ακίνητα στις γερμανικές πόλεις θα πρέπει να συγκρουστεί με την περιορισμένη προσφορά ακινήτων που προσφέρονται. Έτσι, ενώ θα μπορούσε να υπάρξει μια μικρή πτώση στις τιμές των κατοικιών, αυτή μπορεί να μην είναι τόσο αισθητή – και οι εξοικονομήσεις είναι πιθανό να φαγωθούν από τα υψηλότερα επιτόκια.
Ποιες είναι οι μακροπρόθεσμες τάσεις;
Αυτά για το 2023, αλλά τι πρόκειται να συμβεί στις τιμές τα επόμενα δέκα ή δεκαπέντε χρόνια; Λοιπόν, τα πράγματα θα μπορούσαν να είναι ανοδικά – ειδικά για τους αγοραστές που έχουν ήδη αρπάξει ακίνητα σε μία από τις επτά γερμανικές μητροπόλεις, τη λεγόμενη ζώνη των μετακινούμενων ή σε πόλεις της μόδας όπως η Λειψία ή η Δρέσδη.
Πράγματι, το “Wohnatlas” της Postbank προβλέπει τιμές άνω του δύο τοις εκατό ετησίως (προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό) μέχρι το 2035 σε πολλές από αυτές τις περιοχές, ενώ σε άλλες θα παρατηρηθούν σταθερές αυξήσεις τιμών μεταξύ ενός και δύο τοις εκατό.
Ωστόσο, θα μπορούσαν να υπάρξουν κάποιοι που θα δουν την αξία του ακινήτου τους να μειώνεται μακροπρόθεσμα. Αυτό θα επηρεάσει κυρίως περιοχές με γηράσκοντα πληθυσμό, όπως το Σάαρλαντ, η Σαξονία, η Σαξονία-Άνχαλτ και η Θουριγγία, καθώς και τμήματα της Rührgebiet, όπως το Γκελζενκίρχεν, το Χάγκεν, το Ντούισμπουργκ και το Μπόχουμ.
Παρ’ όλα αυτά, οι αγοραστές που δεν αναζητούν μια επένδυση, αλλά απλώς θέλουν να ζήσουν κάπου ή να έχουν κάποια ασφάλεια στα γηρατειά τους, θα μπορούσαν ακόμα να βρουν καλές προσφορές σε αυτές τις περιοχές, σύμφωνα με την Postbank.
Συμβουλές για αγοραστές και πωλητές
Είναι δύσκολο να γνωρίζουμε τι θα συμβεί στην αγορά ακινήτων σε πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα στο μέλλον, αλλά σε πολλές περιοχές οι ειδικοί πιστεύουν ότι οι τιμές θα μειωθούν ελαφρώς, ενώ τα επιτόκια θα μπορούσαν να σταθεροποιηθούν το δεύτερο εξάμηνο του έτους.
Αυτό θα μπορούσε να καταστήσει λογικό να περιμένετε λίγο πριν προσπαθήσετε να βρείτε το ακίνητο των ονείρων σας, αν και η λήψη συμβουλών από ειδικούς που είναι συγκεκριμένες για την περιοχή και τις απαιτήσεις σας είναι πάντα μια λογική κίνηση.
Σύμφωνα με την κτηματομεσιτική εταιρεία Heinrichs Immobilien, οι πωλητές θα πρέπει να προγραμματίσουν περισσότερο χρόνο για την πώληση του ακινήτου τους τα επόμενα χρόνια. Αντί να περιμένουν να τελειώσουν όλα σε 3-4 μήνες, στις μέρες μας μια περίοδος πώλησης 6-9 μηνών είναι πολύ πιο ρεαλιστική.
Η εταιρεία αναφέρει επίσης ότι οι πωλητές θα πρέπει να διασφαλίσουν ότι θα λάβουν μια ακριβή εκτίμηση για το ακίνητό τους και να σχεδιάσουν μια λογική στρατηγική μάρκετινγκ με τον μεσίτη τους – καθώς και να αφήσουν αρκετό χρόνο για να βρουν τον τέλειο αγοραστή.
thelocal.com
